在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代、行業(yè)集中度不斷提升的背景下，中小房企的生存空間日益逼仄。公寓界知名操盤手馮玉光卻提出了一個(gè)頗具前瞻性的觀點(diǎn)：長租公寓或?qū)⒊蔀橹χ行》科髲澋莱嚨摹吧系锐R”。這一判斷，為掙扎在規(guī)模與資金雙重壓力下的中小房企，指明了一條差異化競爭的新路徑。
一、中小房企的困境與突圍需求
過去二十年，中國房地產(chǎn)行業(yè)奉行“規(guī)模為王”的邏輯。頭部房企憑借資金、品牌和土地儲(chǔ)備優(yōu)勢，不斷蠶食市場份額。對于中小房企而言，無論從融資成本、拿地能力還是品牌溢價(jià)來看，都難以與巨頭正面抗衡。尤其在“三道紅線”等調(diào)控政策出臺(tái)后，高杠桿模式難以為繼，中小房企的生存壓力空前加大。
傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)路越走越窄，中小房企必須尋找新的增長點(diǎn)。馮玉光認(rèn)為，長租公寓正是那個(gè)被低估的賽道。
二、長租公寓為何是“上等馬”？
所謂“上等馬”，意指在資源有限的情況下，選擇投入產(chǎn)出比最高、最能發(fā)揮自身優(yōu)勢的領(lǐng)域。馮玉光從三個(gè)維度闡述了長租公寓對于中小房企的戰(zhàn)略價(jià)值：
- 資產(chǎn)運(yùn)營能力可復(fù)用：中小房企雖然規(guī)模不大，但通常擁有一定的本地化開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和存量資產(chǎn)。長租公寓的運(yùn)營邏輯與房地產(chǎn)開發(fā)有相通之處——選址、設(shè)計(jì)、工程、供應(yīng)鏈、客戶服務(wù)，這些能力可以平滑遷移。相較于從零開始的新業(yè)務(wù)，長租公寓的轉(zhuǎn)型門檻相對可控。
- 政策紅利持續(xù)釋放：國家大力鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展，從土地供應(yīng)、稅收減免、金融支持等方面出臺(tái)了一系列利好政策。尤其在“租購并舉”的頂層設(shè)計(jì)下，長租公寓被視為解決新市民、青年人住房問題的重要途徑。中小房企若能抓住政策窗口期，有望獲得低成本的土地和資金支持，形成先發(fā)優(yōu)勢。
- 現(xiàn)金流穩(wěn)定性優(yōu)于開發(fā)：傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)受周期波動(dòng)影響大，而長租公寓一旦進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營期，能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這對于融資渠道有限的中小房企而言，無異于構(gòu)建了一道抗風(fēng)險(xiǎn)的護(hù)城河。穩(wěn)定的運(yùn)營收益也有助于提升企業(yè)的信用評級，為后續(xù)融資創(chuàng)造條件。
三、中小房企做長租公寓的差異化打法
馮玉光強(qiáng)調(diào)，中小房企不能簡單復(fù)制開發(fā)商模式做長租公寓，而應(yīng)結(jié)合自身稟賦，走出一條差異化道路：
- 聚焦區(qū)域深耕：中小房企往往在某一區(qū)域或城市有深厚的資源積累。與其盲目全國擴(kuò)張，不如在熟悉的城市深耕細(xì)作，打造區(qū)域品牌，形成局部規(guī)模優(yōu)勢。
- 輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)結(jié)合：對于資金實(shí)力有限的中小房企，可以先從輕資產(chǎn)的托管運(yùn)營切入，積累經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)，再逐步過渡到重資產(chǎn)持有，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展。
- 產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新：面對年輕租客群體，中小房企可以更靈活地創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài)，比如聯(lián)合辦公+公寓、社群化運(yùn)營、智能家居等，通過差異化服務(wù)提升租金溢價(jià)和客戶黏性。
- 與機(jī)構(gòu)合作：積極對接金融機(jī)構(gòu)、險(xiǎn)資、REITs等，探索資產(chǎn)證券化路徑，打通“投融管退”閉環(huán)，破解資金退出難題。
四、挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)不容忽視
長租公寓并非一片坦途。馮玉光也提醒，中小房企進(jìn)入這一領(lǐng)域需正視以下挑戰(zhàn)：
- 運(yùn)營能力要求高：長租公寓利潤薄、回報(bào)周期長，考驗(yàn)企業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營能力。如果沿用粗放的開發(fā)思維，很容易陷入虧損泥潭。
- 融資成本仍然較高：相比大型房企，中小房企的融資成本劣勢在長租公寓領(lǐng)域同樣存在，需要?jiǎng)?chuàng)新融資方式。
- 市場競爭加劇：隨著開發(fā)商、酒店集團(tuán)、創(chuàng)業(yè)品牌紛紛入局，長租公寓賽道已不復(fù)藍(lán)海，中小房企必須找準(zhǔn)自身定位，避免同質(zhì)化競爭。
五、
在房地產(chǎn)行業(yè)從增量走向存量的歷史轉(zhuǎn)折期，中小房企的出路不在于與巨頭硬碰硬，而在于切換賽道、錯(cuò)位競爭。馮玉光提出的“長租公寓是超車上等馬”這一觀點(diǎn)，本質(zhì)上是在呼吁中小房企重新審視自身核心能力，抓住租賃住房的時(shí)代機(jī)遇，以運(yùn)營和服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值。
或許，未來的房地產(chǎn)江湖中，不會(huì)再涌現(xiàn)大量千億房企，但一定會(huì)誕生一批深耕租賃、穩(wěn)健盈利的“小而美”企業(yè)。對于中小房企而言，這匹“上等馬”，值得一試。
